Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире: как собрать, где запросить? Примерная форма договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.


Отчуждение комнаты в коммунальной квартире в 2018 году — один из наиболее непростых и популярных вопросов, касающихся продажи недвижимости. Важным условием является предоставление доказательств в отношении права собственности на данный жилой объект. А также важно установить статус недвижимости и соблюсти преимущественное право, регулируемое действующим законодательством.

Особенности продажи комнаты в коммунальной квартире

Надзор относительно обязательства соблюдения, регламентируемых нормами закона, правил приобретения или продажи отдельной комнаты в коммуналке, довольно строго контролируется со стороны уполномоченных государственных служащих. Игнорирование любой из стадии данной процедуры приведет к признанию сделки купли-продажи недействительной.

Хронология покупки или продажи комнаты выглядит следующим образом:

  • принятие решения о приобретении, либо продаже объекта недвижимости;
  • определение рыночной стоимости;
  • соблюдение процедуры извещения лиц, проживающих в смежных комнатах (их законных собственников) о праве преимущественного выкупа продаваемой комнаты;
  • составление договора купли-продажи;
  • денежный расчет между сторонами;
  • общегосударственная регистрация описываемой сделки.

Процедуру третьего пункта следует разобрать более подробно. В соответствии с законодательной базой РФ, преимущественным правом покупки комнаты в коммунальной квартире обладают бесспорно соседи, проживающие в иных комнатах данной недвижимости. Законодатель позаботился о соблюдении интересов лиц, проживающих в смежных комнатах, предоставив им исключительное право первоочередного выкупа. Соответствующее правило не может быть проигнорировано.

На кого законодатель возложил обязанность произвести извещение соседей?

Обязательно ли заверять сделку у нотариуса?

Важным моментом в оформлении договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире считается факт обязательного заверения заключенной сделки в органах нотариата. Во-первых, следует отметить, что нормы цивильного права об обязательности заверения договора приобретения или продажи объекта недвижимости у нотариуса появились вследствие выявления огромного количества «мнимых» сделок.

Согласно статистическим данным, в последнее время одни и те же комнаты коммуналок многократно, в определенный период времени, продавались разным лицам. Данное обстоятельство стало возможным по причине несовершенства работы государственных органов, осуществляющих регистрацию сделок.

Ранее с момента подачи документов на регистрацию факта, подтверждающего смену владельца жилья и до момента наступления указанного факта, сведения о произведенном расчете за комнату в коммунальной квартире нигде не фиксировались. По этой причине проверить факт продажи условной квартиры или комнаты другому лицу просто невозможно. Во избежание факта обмана и мошенничества законодателем Российской Федерации и были внесены поправки, указывающие на необходимость заверения заключенной сделки по приобретению недвижимости в органах нотариата.


Продажа комнаты в коммунальной квартире до сих пор остается актуальным вопросом в сфере сделок с недвижимостью. Оформление договора купли-продажи территории включает ряд особенностей, рассматриваемых в статье. Придется столкнуться с различными трудностями, в том числе со сложностью разделения и оформления необходимого пакета документов.

Главное — соблюдать преимущественное право на покупку жилья в коммунальной квартире, которое устанавливается законодательством Российской Федерации.

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Если рассматривать коммунальную квартиру как объект недвижимости, то она отличается следующим:

  • В ней проживают несколько семей, которые ежемесячно вносят оплату по коммунальным платежам;
  • Жильцу или семье принадлежит одна комната в коммунальной квартире, то дополнительно разрешается использовать кухню, ванную, туалет, коридор и прихожую;
  • Каждый жилец или семья приобретают жилье в коммунальной квартире на основаниях, которые не зависят от остальных людей, проживающих в квартире:
    • договор купли-продажи;
    • аренды;
    • мены и другие.
  • Продажа комнаты в коммунальной квартире по договору купли-продажи требует достаточных знаний действующего законодательства.

Многие задаются вопросом, нужно ли согласие соседей на реализацию комнаты?

Согласие соседей на продажу территории по договору купли-продажи, если она находится в личной собственности, не требуется. В их обязанности входит лишь оформление отказа от приобретаемого помещения или предоставление ответа на протяжении 30 календарных дней.

Стоит отметить , что преимущественным правом обладают лишь те соседи, которые имеют в собственности и другие помещения. Документ не предоставляется тем, кто снимает квартиру на основе ипотеки или аренды.

Чтобы продать комнату, нужно составить уведомление. Оно пишется от лица продавца. В ней указывается следующая информация:

  • Фамилия, имя и отчество соседей, которые проживают на жилой площади;
  • Условия сделки, которые содержат преимущественное право;
  • Цена комнаты;
  • Дата составления документа (уведомления);
  • Подпись продавца.

Кто обладает преимущественным правом покупки?

Продать комнату в коммунальной квартире постороннему лицу не так просто. Ведь, первыми на очередь становятся соседи по квартире. Они могут либо подтвердить принятие решения о приобретении, написать отказ или в течение 30 календарных дней ничего не отвечать. Если они напишут отказ или не ответят на уведомление в течение одного месяца, то сделку в дальнейшем можно будет совершить с третьим лицом.

Это значит, что прежде чем продать собственное жилье стороннему покупателю, необходимо предложить соседям долю по той же стоимости на аналогичных условиях. Предлагать следует исключительно в письменном виде. Как правило, наиболее оптимальные средства связи: по почте, отправив самостоятельно письме о вручении и уведомлении.

Существуют ситуации, когда соседи умышленно затягивают продажу комнаты по договору купли-продажи, сбивая ее стоимость или оставляя ее пустующей на неопределенный период.


Разберитесь, кто из ваших соседей обладает преимущественным правом на приобретение жилой недвижимости. За подобной информацией обратитесь в Росреестр. Вам потребуется выписка на жилое помещение и всех имеющих правообладателей. Уведомление, как правило, оформляется лишь собственникам комнат в коммунальной квартире. Если вы обнаружите, что в квартире есть комнаты, не прошедшие процедуру приватизации, то уведомите об этом орган управления муниципальным имуществом.

Случаются и ситуации, когда собственником одной из комнат считается несовершеннолетний. Законодательство РФ разделяет таких граждан на две группы:

  • Дети младше 14 лет. Не обладают гражданской правоспособностью, поэтому подписать отказ от комнаты имеют право лишь опекуны;
  • Дети 14-18 лет обладают частью прав. Им дозволено самостоятельно высказывать свою точку зрения, но только с согласия родителей.

Составление договора купли-продажи

Как правило, в случае продажи комнаты используется предварительный договор. Это актуальный документ для подобного вида сделки. Чтобы уведомить соседей о продаже комнаты потребуется время. Собственники соседних комнат имеют право покупки, на тех же условиях, что и с третьими лицами. Предварительный договор купли-продажи комнаты необходим:

  1. Закон обязывает оформлять договоренность между продавцом и покупателем в письменном виде и в обязательном порядке.
  2. Требуется подготовить необходимые документы для предоставления их в Росреестр. Чтобы зарегистрировать переход права собственности на комнату от продавца к покупателю, необходимо сотрудникам Росреестра предоставить соответствующие документы. К этому относится и уведомление должным образом соседей, которые имеют первоочередное право на приобретение комнаты.
  3. Если одна комната в коммунальной квартире принадлежит нескольким продавцам, то основной договор нужно заверить у нотариуса, а в предварительном написать, кто будет оплачивать его услуги.

Необходимо ли заверить сделку у нотариуса?

В 2016 году положения законодательства Российской Федерации относительно составления договора купли-продажи комнаты в жилой недвижимости были изменены. Так Правительство планирует, что благодаря принятому закону факт мошенничества в таких сделках практически исключается. То есть теперь все подобные сделки проходят через услуги нотариуса.

Уведомление иных собственников о продаже квартиры также можно отправить через нотариуса. Если в течение определенного времени нотариусу не поступает ответ от остальных собственников, комната может быть продана третьему лицу. После подачи необходимых бумаг, документ о праве собственности оформляется в течение 3-4 дней. В столице России стоимость услуг нотариуса (включая государственную пошлину) составляют 25 тысяч рублей.

Заверение документов у нотариуса требуется в обязательном порядке.

Можно ли самим обратиться в Многофункциональный центр? Документ должен быть заверен у нотариуса. А затем зарегистрировать право на третье лицо можно самостоятельно.

Если регистрировать договор купли-продажи через нотариуса, то дополнительно гражданин оплачивает 5 000 рублей, не считая государственной пошлины.

Бланк документа «Примерная форма договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире» относится к рубрике «Договор купли-продажи, договор контрактации». Сохраните ссылку на документ в социальных сетях или скачайте его себе на компьютер.

купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

_______________________________________ ________________________________

(наименование населенного пункта) (число, месяц, год прописью)

Мы, гр. _______________________________________, проживающий (ая) по

(Ф.И.О. полностью)

адресу: _______________________________________________________________,

паспорт серии __________ N ___________, выдан "_" ______________ 200_ г.

Код подразделения ________,

именуемый (ая) в дальнейшем "Продавец", с одной стороны, и гр. _________

Проживающий (ая) по адресу: _____________________

(Ф.И.О. полностью)

Паспорт серии _________________

N _________, выдан "__" ____________ 200_ г. ___________________________

(наименование выдавшего органа)

Код подразделения _________________, именуемый(ая)

в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, заключили настоящий Договор

о нижеследующем:

1. Я, гр. _____________________________________, обязуюсь передать в

(Ф.И.О. Продавца полностью)

собственность, а я, гр. ________________________________________________

(Ф.И.О. Покупателя полностью)

обязуюсь принять и оплатить Продавцу, в соответствии с условиями

настоящего Договора, следующее недвижимое имущество: одну комнату N ___

в ____________-х комнатной коммунальной квартире,

расположенной на ______________ этаже __________________________________

(указать этаж) (тип дома: кирпичный, блочный и т.д.)

жилого дома, находящуюся по адресу:

Область, ______________________________________,

(населенный пункт: район, город, поселок, деревня)

улица ____________, дом N ___, корпус (строение) N ___, квартира N ____.

2. Указанная комната имеет общеполезную площадь ____________ кв. м.,

(цифрами и прописью)

в том числе жилую площадь _______________________ кв. м. и расположена в

(цифрами и прописью)

Х комнатной квартире общей площадью ______________________ кв. м.,

(цифрами и прописью)

в том числе жилой площадью ____________ кв. м., из них комната N 1 жилой

(цифрами и прописью)

площадью __________________ кв. м., комната N 2 жилой площадью _________

(цифрами и прописью)

Кв. м.

(цифрами и прописью)

Вместе с комнатой N 3 отчуждается ___________________________ долей

в праве на места общего пользования в данной коммунальной квартире.

3. Техническая характеристика передаваемой комнаты коммунальной

квартиры соответствует данным технического учета, которые содержатся в

извлечении из технического паспорта БТИ от "__" ___________ 200_ г.,

выданном Продавцу бюро технической инвентаризации ______________________

________________________________________________________________________.

4. Указанная комната и доля в праве на общее имущество квартиры

принадлежат Продавцу по праву собственности на основании

_______________________________________________________________________,

(наименование правоустанавливающего документа)

что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от

"__" ____________ 200_ г. серия _____ N _________, выданным ____________

(наименование органа,

Регистрационный номер __________ в Едином

осуществившего регистрацию)

государственном реестре прав от "__" ____________ 200_ г.

5. Инвентаризационная оценка указанной комнаты N 3 составляет _____

(цифрами и прописью)

руб., что подтверждается справкой N ___, выданной "__" _____ 200_ г. БТИ

_________________________________________________.

(наименование муниципального образования)

(Указанная в настоящем пункте инвентаризационная оценка используется для

расчета налога с имущества, подлежащего уплате).

6. Указанная комната и доля в праве на общее имущество квартиры

продается за ___________________________ руб. Соглашение о цене является

(цифрами и прописью)

существенным условием настоящего Договора.

7. Собственник жилого помещения - комнаты N 3 не вправе отчуждать

свою долю в праве собственности на места общего пользования в

коммунальной квартире, а также совершать иные действия, влекущие

передачу этой доли отдельно от права собственности на жилое помещение.

8. Покупатель обязуется в течение ______ дней после государственной

(количество дней прописью)

регистрации Договора уплатить Продавцу сумму, указанную в п.6 Договора,

в полном объеме.

9. Покупатель осмотрел приобретаемую жилую комнату и места общего

пользования в коммунальной квартире перед заключением настоящего

Договора, дефектов и недостатков, о которых не был предупрежден

Продавцом, не обнаружил, удовлетворен качественным и техническим

состоянием указанной комнаты и мест общего пользования.

10. В соответствии со ст. 556 ГК РФ при передаче комнаты N 3

сторонами составляется передаточный акт.

11. Покупатель приобретает право собственности на указанную комнату

и долю в праве на места общего пользования квартиры коммунального

заселения после государственной регистрации перехода права собственности

на комнату, которая может быть произведена только после полной оплаты

Покупателем по Договору и оформления сторонами передаточного акта.

12. Покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию

указанной комнаты и участвует в расходах по эксплуатации и ремонту мест

общего пользования квартиры в размере, пропорциональном принадлежащей

ему доле, в соответствии с правилами и нормами, действующими в РФ для

государственного и муниципального жилищного фонда.

13. Риск случайной гибели или случайного повреждения недвижимого

имущества переходит от Продавца на Покупателя с момента передачи комнаты

и подписания передаточного акта.

14. Комната продается свободной от проживания третьих лиц, имеющих в

соответствии с законом право пользования данной комнатой.

стороны ознакомлены.

16. До подписания настоящего Договора указанная комната никому не

продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в

споре и под арестом (запрещением) не состоит.

17. Стороны Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не

состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями,

препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют

обстоятельства, вынуждающие совершить данный Договор на крайне

невыгодных для себя условиях.

18. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между сторонами

в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает

недействительными все другие обязательства или предложения, которые

могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или

письменной форме, до государственной регистрации настоящего Договора.

19. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации и в

соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ считается заключенным с момента его

государственной регистрации. Расходы по государственной регистрации

Договора несет ____________________________________________.

(указать кто именно несет расходы по регистрации)

20. Настоящий Договор может быть расторгнут в установленном

законодательством порядке.

21. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, из которых один

находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий - в органе,

осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество

__________________________________________________________.

(наименование органа полностью)

Подписи сторон:

Продавец: ______________ _________________________________________

(подпись) (Ф.И.О. полностью)

Покупатель: _____________ _________________________________________

(подпись) (Ф.И.О. полностью)

Посмотреть документ в галерее:





Коммунальная квартира – объект жилой недвижимости, где в качестве основных нанимателей\собственников выступают две или более семьи, члены которых не состоят в прямом родстве между собой. На практике, комната в коммуналке практически идентична статусу комнаты в общежитии . После принятия законодательного акта в 2007 году, которым была разрешена приватизации жилплощади в общежитиях, их правовые статусы уровнялись.

Собственность в коммунальных квартирах – общедолевая . При этом собственники каждой из комнат делят неделимые места общего пользования, согласно принципу пропорциональности. Это значит, чем больше площадь комнаты, которой владеет человек, тем большее количество квадратных метров мест общего пользования ему принадлежат.

Операции с недвижимостью в коммуналках, кроме сделок купли\продажи, не отличаются от идентичных с обычными квартирами или домами. Комнату можно завещать, составить дарственную на общих основаниях. Но продажа комнаты в коммунальной квартире – юридически более сложная процедура и требует соблюдения определенных норм и правил.

Особенности купли-продажи части в коммуналке :

  • Комната обязана быть .
  • Необходимость учитывать первостепенное право совладельцев коммуналки купить комнату.
  • Важность соблюдения процедуры извещения остальных собственников о продаже.

В остальном, требования к комнате не отличаются от таковых со сделками с квартирами или домами: отсутствие долгов, обременений, залога, невыписанных и несовершеннолетних граждан.

Уведомление о продаже

Сделку по купле-продаже комнаты в коммуналке невозможно провести быстро из-за необходимости соблюсти процедуру извещения остальных владельцев .

Жилищный кодекс диктует условие, что совладельцы коммуналки имеют преимущественное право на ее приобретение во время продажи или отчуждения одной из комнат. На практике это может привести к дополнительным трудностям.

Первое, что необходимо – направить уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире в письменном виде, где указать:

  • Анкетные данные соседей – Ф.И.О.
  • Условия сделки.
  • Преимущественное право соседей.
  • Календарную дату составления данного извещения.
  • Стоимость, варианты оплаты.

Порядок продажи комнаты

Необходимые документы

Необходимые документы при продаже комнаты в коммунальной квартире:

  1. Подтверждающие право собственности на жилплощадь документы.
  2. Техническая документация (кадастровый план, экспликация объекта).
  3. Домовая книга.
  4. Подтверждающие отсутствия долговой нагрузки перед бюджетом по налогу об имуществе физ лиц.
  5. Подтверждающие семейное положение документы, при необходимости доверенность от супругов.
  6. Справка, предоставленная органами опеки – если среди жильцов есть несовершеннолетние дети.
  7. Отказ от преимущественного приобретения жильцами (при наличии).
  8. Квитанции об уплате обязательных сборов при продаже недвижимого имущества.
  9. Удостоверения личности – паспорта или их заменяющие документы.

Договор купли-продажи может быть использован стандартный. Посмотреть и скачать можно здесь: . При необходимости используется еще и предварительный договор - специально разработанный для такой сделки.

Пример по продаже комнаты в коммуналке

Приведем пример реальной ситуации по продаже части в двухкомнатной коммуналке в 2017 году :

В продаваемой комнате зарегистрированы двое проживающих граждан, состоящих в браке, во второй – одинокая женщина пенсионер, владеющая своей площадью на основе договора социального найма, но решившая начать . В то же время супруг решают продать свою жиллощадь.

В данной ситуации извещение отправляется в уполномоченный жилищный орган, после чего начинается процедура поиска клиентов и последующей продажи. Преимущественного права у соседки нет до того момента, как комната не будет приватизирована.

В таком случае, собираются все необходимые документы, и получается согласие от супруги, которое заверяется нотариально. Из доступных способов по поиску клиентов было выбрано обращение в агентство недвижимости. После того, как клиент был найден и соблюдены все условия, собрана документация и согласованы условия сделки и оставалось только подписать договор купли-продажи и внести данные в Росреестр, оказалось, что соседка пенсионерка успела приватизировать квартиру и получила соответствующие документы.

Несмотря на то, что по состоянию на начало продажи комнаты, вторая из них была в госсобственности и предоставлена на , законодательство диктует необходимость уведомления всех собственников. То есть, нужно повторить процедуру уведомления теперь уже собственницы жилья – соседки пенсионерки. Из-за этого сделка откладывается еще на месяц.

Заключение

  1. Купля-продажа комнаты в коммунальной квартире требует внимательного подхода и определенной юридической грамотности.
  2. Сделка осуществляется только после уведомления всех соседей, с указанием всей информации по сделке.
  3. Соседи имеют исключительное право на приобретение продаваемой комнаты.
  4. Если несколько соседей изъявили желание о покупке – можно выбрать лучшее и более выгодное предложение.
  5. Продать комнату стороннему лицу можно, только если никто из остальных собственников коммуналки не изъявил желание ее купить.
  6. Сделка должна сопровождаться нотариальным оформлением.
  7. При обращении одного из соседей в суд по признанию сделки о продаже стороннему лицу юридически ничтожной, суд начнет рассматривать иск только после внесение соседом полной суммы стоимости сделки.

Наиболее популярный вопрос и ответ на него по продаже комнаты в коммунальной квартире

Вопрос : Соседка по коммуналке планирует продать свою часть и уведомляет меня как собственника другой комнаты об преимущественном праве на приобретение, но выставляет завышенную стоимость , по сравнению со среднерыночной ценой. Как поступить в таком случае?

Ответ : В таком случае необходимо письменно уведомить соседку, о невозможности покупки за столь высокую сумму. Можно предложить провести независимую оценку и выкупить комнату на основании экспертной оценки.

В случае отказа и перепродажи жилплощади постороннему лицу по стоимости, ниже указанной в уведомлении (информацию можно получить в Росреестре), следует , который признает, что сделка была проведена незаконно и было нарушено право на преимущественную покупку.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов.

Коммунальных квартир становится все меньше. Но этот пережиток ушедшей советской эпохи еще имеется в Москве, Санкт-Петербурге и других городах страны. Сделка по продаже комнаты в коммуналке кажется простой, но не следует забывать о ее нюансах.

Образцы

Основные моменты

Перед продажей комнаты в коммуналке следует обратиться к законодательству и, в частности п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса и п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса. Согласно их требованиям продавец обязан известить о своем желании собственников остальных комнат. Они имеют преимущественное право выкупить продаваемую часть квартиры.

Извещение оформляется письменно с указанием полной информации о продаваемом имуществе и его стоимости. Форма документа произвольная и должна содержать:

  • ФИО и адрес того, кому оно направляется;
  • ФИО, паспортные данные продавца комнаты;
  • намерение продать комнату с указанием ее адреса, площади и стоимости;
  • сведения о правоустанавливающих документах на комнату;
  • предложение выкупить имущество по указанной цене;
  • просьба известить о своем намерении в течение месяца;
  • указание о том, что комната будет продана третьему лицу при отказе от выкупа или отсутствия ответа в указанный срок;
  • дата составления, подпись продавца.

Исчисление срока начинается от даты получения извещения. Дата получения может быть зафиксирована на экземпляре продавца при личном вручении. Извещение допустимо направить по почте письмом с уведомлением. Дата получения будет указана в уведомлении.

Следует отметить, что указывать стоимость комнаты нужно ту, по которой она будет продана стороннему лицу. Недопустимо указание в извещении завышенной суммы, иначе соседи будут вправе оспорить сделку в судебном порядке.

Отказ соседей выкупать комнату в коммуналке должен быть оформлен официально. Для этого необходимо всем собственникам в квартире явиться в орган Росреестра или нотариусу, где их письменные отказы будут удостоверены. При регистрации перехода прав собственности к покупателю эти отказы должны быть приложены к основному пакету документов. Незарегистрированные отказы не имеют законной силы.

Важно ! Росреестр не примет заявление к регистрации перехода права собственности без предъявления документов, свидетельствующих об отказе сособственников купить комнату.

В любом случае, при продаже комнаты соседу или третьему лицу оформлять сделку необходимо письменно. Составляется договор купли-продажи.

Как правильно заполнить договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире?

Договор сделки составляется по стандартному образцу с обязательным присутствием следующих реквизитов:

  • наименования документа, места и даты составления;
  • реквизиты сторон сделки (ФИО, паспортные данные, адреса регистрации);
  • предмет договора с указанием номера комнаты в коммунальной квартире, на каком этаже, ее точный адрес, метраж комнаты и полный метраж квартиры, доля в праве на места общего пользования в соответствии с правоустанавливающим документом;
  • сведения о праве собственности на комнату;
  • цена договора и способ передачи денежных средств продавцу;
  • условия передачи имущества и перехода прав собственности;
  • права и обязанности сторон. Покупатель обязан передать денежные средства за комнату и принять ее, а продавец – оплатить все полагающиеся коммунальные платежи на дату продажи и передать комнату по акту;
  • ответственность сторон, предусматривающую все виды нарушений и требования к их устранению или денежному возмещению;
  • порядок разрешения споров;
  • иные условия;
  • реквизиты сторон и подписи.

Договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Документ составляется в трех экземплярах, два их которых передаются после регистрации каждой из сторон, а третий остается в органе Росреестра.



Поделиться: